Vermietete Immobilien

Immobilien zur Kapitalanlage liegen zur Zeit voll im Trend. Entsprechend haben sich die Preise entwickelt. Daher ist es schwierig geworden, gute Objekte zu einem attraktiven Preis zu bekommen. Da die „perfekten“ Objekte meist zu uninteressant hohen Preisen gehandelt werden, stellt sich die Frage, wo man Kompromisse eingehen kann, um doch noch etwas zu einem vertretbaren Preis zu finden.

Folgende Grundregeln sollten Sie dabei beachten:

 

1. Diversifikation (Risikostreuung)

Es empfiehlt sich erst dann, in vermietete Immobilien zu investieren, wenn Sie eine gewisse Risikostreuung darstellen können. Entweder sind Immobiien ohnehin nur ein Teil Ihres Vermögens oder Sie diversifizieren in mehrere Häuser oder, was für die meisten realistischer ist, in mehrere Eigentumswohnungen. Wenn Sie das nicht beachten, sind Sie zu sehr abhängig von einem Objekt oder sogar von einem Mieter. Den Risiken, die bei Immobilien vielfältig sind (Mietausfall, überraschend notwendige Instandhaltungsmaßnahmen, Verschlechterung der Lage etc.), sind sie sonst zu einseitig ausgesetzt.

 

2. Lage

Den Zustand des Gebäudes kann man verändern, die Lage nicht. Wenn es in der Nähe an gut erreichbaren Arbeitsmöglichkeiten fehlt oder sogar an Einkaufsmöglichkeiten, sollten Sie die Vermietbarkeit langfristig in Frage stellen, selbst dann, wenn es aktuell vermietet ist.

Kriterien für die Makro-Lage: Nimmt die Bevölkerung in der Region zu oder ab? Hat die Region eine überdurchschnittliche oder unterdurchschnittliche Kaufkraft? Sind Branchen mit guten Zukunftsaussichten in ausreichendem Maße in der Region oder am Ort vertreten?

Kriterien für die Mikrolage: Zentral, grün und ruhig. Zentral bedeutet: verkehrstechnisch gut angebunden, insbesondere an öffentliche Verkehrsmittel; kurze Wege zu wichtigen Arbeitsmöglichkeiten, zu Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Kindergärten.

 

3. Sanierungskosten relativ zur Lage

Dies ist vielleicht der Bereich, der für den Laien am schwierigsten selbst zu beurteilen ist. Daher ist es ratsam, einen Sachverständigen hinzuzuziehen. Ein Gang durch das Gebäude (vom Keller bis zum Dach, auch wenn es nur um eine Eigentumswohnung geht) mit einem erfahrenen Architekten kann schon viel wert sein. Insbesondere sollten Sie darauf achten, ob die Bausubstanz solide ist und welche Sanierungsmaßnahmen in den nächsten Jahren fällig sind. Achten Sie auch auf den energetischen Zustand (Dämmung, Heizkosten, Energieverbrauch, Energiepass). Bei der Ausstattung kommt es darauf an, ob sie für den nächsten Mieterwechsel ausreicht oder ob die Wohnung nach Auszug des aktuellen Mieters saniert werden muss

In Bezug auf das Gebäude ist es natürlich wichtig, dass die Bausubstanz als solche in Ordnung ist. Der Rest ist eher ein Rechenexempel. Denken Sie daran, dass die Sanierungskosten in allen Lagen in etwa gleich sind, aber die Mieten und auch die Verkaufspreise sich nach Lage enorm unterscheiden können. Daher ist es möglich, dass ein sanierungsbedürftiges Objekt in einer bescheidenen Lage selbst bei einem Kaufpreis nahe Null unattraktiv sein kann. In einer Top-Lage fallen  Sanierungskosten dagegen weniger ins Gewicht.

 

4. Steuerlicher Aspekt

Wenn Sie ein Objekt direkt nach dem Kauf sanieren müssen, sind die Kosten in aller Regel nicht als Erhaltungsaufwendungen abzugsfähig. Sie können die Sanierungskosten dann nur. wie auch den Gebäudeanteil des Kaufpreises, auf 40 bzw. 50 Jahre abschreiben. Erst drei Jahre nach Erwerb können Sie in größerem Umfang Erhaltungsaufwendungen absetzen. Aber selbst dann sollten Sie darauf achten, dass Sie nicht bei mehr als zwei der vier Komponenten „Fenster, Sanitär, Heizung und Elektrik“ den Standard wesentlich verbessern. Sonst ist es auch dann nicht absetzbar.

Denkmalgeschützte Objekte genießen besondere Steuervorteile. Dies gilt aber nur für Einzeldenkmäler, während bei Objekten mit Ensembleschutz nur Maßnahmen an von außen sichtbaren Bauteilen für die Förderung in Frage kommen. Allerdings muss man sich nicht nur die Maßnahmen selbst von der Denkmalbehörde genehmigen lassen, sondern separat auch noch die steuerliche Anerkennung. Ohne diese macht das Finanzamt nicht mit.

 

5. Eigentumswohnungen

Zu Besonderheiten von Eigentumswohnungen siehe Eigentumswohnung