Kauf oder Miete?

Die Frage, ob es günstiger ist, ein Haus zu kaufen oder zu mieten, wird eigentlich viel zu wenig untersucht. Sehr oft ist der Immobilienkauf eine emotionale Entscheidung. Selten sieht man die angehenden Bauherren nachrechnen, was wirklich günstiger ist. Anlagewissen.com möchte Ihnen diesen Vergleich erleichtern, damit Sie eine bewusste Entscheidung treffen können. Unser Eigenheimrechner hilft Ihnen dabei.

Wie arbeitet der Eigenheimrechner?

Grundannahmen:

  1. Sie sichern sich Ihren Kreditzins für mindestens 15 Jahre.
  2. Sie wenden die gesamte Miete, die Sie als Mieter zahlen würden, nach Abzug von Kreditzinsen und Instandhaltungsaufwendungen, komplett für die Tilgung auf. Aber auch nicht mehr.

Am Ende der 15 Jahre vergleichen Sie:

  1. Wieviel Eigenkapital Sie bei der Variante Miete durch die Anlage z.B. in Aktien-ETFs erwirtschaftet haben.
  2. Wieviel Eigenkapital Sie bei der Variante Hauskauf erreicht haben (Eigenkapital = Wert des Hauses – Restschuld).

Beispiel:

(Das Beispiel ist als Muster im untenstehenden Eigenheimrechner eingegeben)

Ehepaar Monika und Max Müller wohnen in einem Haus zur Miete und bezahlen € 1.000 Miete pro Monat (ohne Nebenkosten). Sie erwarten, dass die Miete in den nächsten 15 Jahren um 2% pro Jahr steigt. Von ihren Ersparnissen haben sie €130.000, die sie in den nächsten Jahren nicht benötigen, in AktienETFs angelegt und erwarten daraus eine jährliche Wertentwicklung nach Steuern von 5%.

Sie überlegen, sich ein Haus für € 300.000 zu kaufen. Dazu kommen 10% Kaufnebenkosten. Das 50 Jahre alte Haus ist bezugsfertig. Längerfristig rechnen sie mit Instandhaltungskosten von 2% vom Wert des Hauses pro Jahr. Als Wertsteigerung pro Jahr setzen sie 2% an. Die € 130.000 würden sie als Eigenkapital einsetzen. Um Kaufpreis und Kaufnebenkosten zu finanzieren, würden sie einen Kredit von € 200.000 benötigen (Kaufpreis € 300.000 + Kaufnebenkosten €30.000 – Eigenkapital €130.000 = € Kredit € 200.000). Den Kreditzins von 2% könnten sie sich für 15 Jahre sichern.

Ergebnisse des Beispiels aus dem Eigenheimrechner:

Ergebnis nach 15 Jahren in €
Eigenkapital bei MieteEigenkapital bei Hauseigentum
270.261255.714

Monika und Max wissen genau, dass der Zinssatz nach Ablauf der Zinsbindungsfrist deutlich höher liegen kann als aktuell. Daher nehmen sie vorsichtshalber 5% Zins für die Zeit nach den 15 Jahren an. Sie merken sehr schnell, dass die Tilgung nach der Zinserhöhung nur noch so gering wäre, dass sie nach dieser Rechnung ihr Leben lang nicht schuldenfrei würden:

Tilgung im Vergleich
Tilgung im Jahr 1 Kreditzinssatz ab Jahr 16Tilgung im Jahr 16
€ 2.1205%€ 995

Das Ehepaar Müller entscheidet sich daher gegen den Hauskauf.

Der Eigenheimrechner:

(Annahmen und Ergebnisse des Beispiels finden Sie als Mustereingabe im Eigenheimrechner)

Nun geben Sie Ihre Annahmen in den Eigenheimrechner ein:

  1. (Aktuelle) Miete pro Jahr ohne Nebenkosten in €; die Nebenkosten (Heizung, Müllabfuhr, Grundsteuer etc,) bitte weglassen, da sie bei der eigenen Immobilie ja auch anfallen.
  2. Anstieg der Miete pro Jahr in %; überlegen Sie, ob Sie in einer Region wohnen mit zunehmender Wohnraumknappheit oder mit zunehmendem Wohnraumleerstand. Je nachdem sollte die Miete schneller oder langsamer als die Inflationsrate oder gar nicht steigen. Das Ziel der Europäischen Zentralbank für die Inflationsrate liegt bei 2% pro Jahr.
  3. Eigenkapital in €; dies ist der Teil Ihrer Ersparnisse, den Sie für den Hauskauf einsetzen würden. Beachten Sie, dass Sie auch eine Reserve für ungeplante Zusatzkosten bei Bau oder Renovierung haben sollten und auch eine Reserve „für alle Fälle“, also für andere ungeplante Ausgaben wie ein neues Auto. Das bedeutet: Eigenkapital = Ersparnisse – Reserve für ungeplante Baukosten – Reserve für ungeplante Anschaffungen oder Aufwendungen.
  4. Eigenkapitalrendite in % nach Steuern in % pro Jahr; wenn Sie Mieter bleiben, können Sie dieses Eigenkapital langfristig und rentabel anlegen, statt in ein kreditfinanziertes Eigenheim beispielsweise in Aktien (diese natürlich nicht kreditfinanziert); daher erscheint hier eine angenommene Rendite von 5% nach Steuern realistisch.
  5. Kaufpreis Haus in € (Kaufpreis eines bestehenden Hauses + Renovierungskosten)
  6. Kaufnebenkosten in % des Kaufpreises (Maklergebühr, Grunderwerbsteuer, Notarkosten)
  7. Instandhaltungskosten in % des Hauswertes pro Jahr; diese Kosten werden gern unterschätzt; bei gebrauchten Häusern sind 1-2% realistisch, bei älteren Häusern ohne Sanierung in den letzten Jahrzehnten kann dieser Satz auch wesentlich höher liegen. Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen wollen, beachten Sie, dass Sie zusätzlich zu der imHausgeld enthaltenen Rücklagenzuführung noch einen Betrag für die Instandhaltungsmaßnahmen innerhalb der Wohnung ansetzen sollten.
  8. Wertzuwachs des Hauses in % pro Jahr; überlegen Sie, ob Sie in einer Region mit zunehmender Wohnraumknappheit wohnen oder mit zunehmendem Wohnraumleerstand. Je nachdem sollte der Wert des Hauses schneller oder langsamer als die Inflationsrate steigen. In strukturell benachteiligten Gebieten sollten Sie sich nicht scheuen, hier einen negativen Wert einzugeben. (Zur Orientierung: Das Ziel der Europäischen Zentralbank für die Inflationsrate liegt bei 2% pro Jahr.)
  9. Kreditzinsen für Hausfinanzierung in % pro Jahr; der Eigenheimrechner hat einen Zeithorizont von 15 Jahren. Es wird angenommen, dass Sie sich die Zinsen für 15 Jahre sichern.

Zur Erläuterung der Ergebnisse:

Die Restschuld im Jahr 0 ist der anfangs aufgenommene Kredit. Er errechnet sich als Restschuld im Jahr 0 = Kaufpreis+Kaufnebenkosten-Eigenkapital=€300.000+€30.000-€130.000=€200.000. Das Eigenkapital bei Hauseigentum ist übrigens gleich im Jahr 0 niedriger als das Eigenkapital bei Miete, weil die Kaufnebenkosten abgezogen werden. Diese erhöhen nicht den Wert des Hauses.

Zins und Tilgung nach 15 Jahren:

Im unteren Teil des Eigenheimrechners geben Sie ein, wie hoch der Zins nach Ablauf der 15 Jahre sein wird. Testen Sie sicherheitshalber einen recht hohen Zins, da dieser auf 15 Jahre unmöglich zu prognostizieren ist. Sie erhalten dann die Tilgung im 16. Jahr und bekommen einen guten Eindruck dafür, wie viel Jahre die Tilgung des Kredits noch dauern wird.

Sie können auch die Ergebnisse nach 15 Jahren wieder in den Eigenheimrechner einsetzen und weitere 15 Jahre rechnen. Der Wert des Hauses wird dann zum Kaufpreis, das Eigenkapital nach 15 Jahren wird das neue Eigenkapital. Den Zins setzen Sie hoch an. Dagegen können Sie die Kaufnebenkosten auf 0% setzen.