Das Eigenheim (oder die selbst bewohnte Eigentumswohnung) ist eher eine emotionale Angelegenheit. Da das Eigenheim meist den größten Teil des Vermögens bindet (oder über Schulden noch mehr), sollte man dabei allerdings auch aus Anlegersicht einige Punkte beachten:

 

1. Diversifikation (Risikostreuung)

Für viele Menschen ist es selbstverständlich, das gesamte Ersparte und noch einen großen Kreditbetrag in ein Eigenheim zu investieren. Dennoch stellt sich die Frage, ob dies vernünftig ist:

  • Wenn Sie ein Drittel Eigenkapital mitbringen und das Haus zu zwei Dritteln auf Kredit kaufen, haben Sie Ihr gesamtes Vermögen verloren, wenn der Wert Ihres Hauses um ein Drittel fällt.
  • Sie erzielen keine Einnahmen aus Ihrem Haus, da Sie selbst darin wohnen. Somit werden Sie noch abhängiger von Ihrem Arbeitseinkommen, da Sie daraus Lebensunterhalt und für das Haus Schuldendienst, Instandhaltung und Betriebs- und Heizkosten aufbringen müssen
  • Sie werden ziemlich immobil. Attraktive Arbeitsplätze an anderen Orten müssen Sie vielleicht ablehnen, weil Sie an Ihr Haus gebunden sind und es vielleicht auch nur mit Verlust verkaufen können.

 

2. Lage, Lage, Lage

Diese alte Immobilienweisheit bestätigt sich immer wieder.

Beim Kauf eines Eigenheims wird oft zu sehr auf die Ausstattung Wert gelegt und zu wenig auf die Lage. Man träumt eben viel öfter von einer schönen Terrasse, einer Einbauküche oder einem großen Kinderzimmer als vom Fußweg zur Bahnstation. Dennoch ist die Lage wohl der wichtigste Wertfaktor für eine Immobilie. Zunächst sollte man ganz objektiv die Lage analysieren:

Kriterien für die Makro-Lage: Nimmt die Bevölkerung in der Region zu oder ab? Hat die Region eine überdurchschnittliche oder unterdurchschnittliche Kaufkraft? Sind Branchen mit guten Zukunftsaussichten in ausreichendem Maße in der Region oder am Ort vertreten?

Kriterien für die Mikro-Lage: Zentral, grün und ruhig. Zentral bedeutet: verkehrstechnisch gut angebunden, insbesondere an öffentliche Verkehrsmittel; kurze Wege zu wichtigen Arbeitsmöglichkeiten, zu Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Kindergärten. Wenn grün und ruhig zusätzlich erfüllt sind, ist das schon ein großer Vorteil.

Aber auch bei den subjektiven Lagefaktoren werden oft Fehler gemacht: Auch wenn Sie selbst kaum den öffentlichen Nahverkehr nutzen sollten, könnten Ihre Kinder im Teenager-Alter darauf angewiesen und für eine gute Anbindung dankbar sein. Außerdem können Sie so eventuell ein zweites (oder drittes) Auto einsparen. Wenn der Kindergarten einen guten Eindruck macht, sagt das noch nichts über Grundschule und weiterführende Schulen.

 

3. Bausubstanz & Ausstattung

Dies ist vielleicht der Bereich, der für den Laien am schwierigsten selbst zu beurteilen ist. Daher ist es ratsam, einen Sachverständigen hinzuzuziehen. Ein Gang durch das Gebäude (vom Keller bis zum Dach, auch wenn es nur um eine Eigentumswohnung geht) mit einem erfahrenen Architekten kann schon viel wert sein. Insbesondere sollten Sie darauf achten, ob die Bausubstanz solide ist und welche Sanierungsmaßnahmen in den nächsten Jahren fällig sind. Achten Sie auch auf den energetischen Zustand (Dämmung, Heizkosten, Energieverbrauch, Energiepass). Dazu kommt natürlich die Frage, ob sie mit der Ausstattung leben können oder ob Sie gleich viel investieren müssten, damit sie Ihren Vorstellungen entspricht.

 

4. Baurecht

Besteht ein Bebauungsplan? In welcher Zone liegt das Grundstück (reines Wohngebiet, allgemeines Wohngebiet, Mischgebiet, Gewerbegebiet, Industriegebiet, Kurgebiet, Naturschutzgebiet)? Wenn Sie ein Wohnhaus errichten möchten, ist dies im Naturschutzgebiet z.B. gar nicht erlaubt. Im Industriegebiet vermutlich auch nicht wegen der schädlichen Umwelteinwirkungen von der Industrie auf die Bewohner. Der rechtliche Status muss also zu Ihrer geplanten Bebauung passen.

Besteht Denkmalschutz oder Ensembleschutz? Denkmalschutz kann für Eigentümer eine große Belastung sein. Außerdem fällt die „Option Abriß und Neubau“ dann natürlich weg. Allerdings sind je nach Vorhaben auch Steuervorteile möglich.

 

5. Eigentumswohnung

Wenn Sie für sich selbst eine Eigentumswohnung erwerben wollen, sollten Sie beachten, dass Sie in eine Gemeinschaft einziehen, die Sie kaum ändern können und Nachbarn bekommen, die Ihnen vermutlich lange erhalten bleiben. Das Verhältnis zu diesen Nachbarn ist, wenn sie nicht Mieter von anderen Wohnungseigentümern sind, sondern Eigennnutzer, von doppelter Bedeutung: Sie sind einerseits Nachbarn, meist auf lange Zeit, andererseits Miteigentümer, die genau wie Sie über das Haus mitzuentscheiden haben und oft andere Vorstellungen haben als Sie über verschiedenste Dinge im Haus. Es gibt daher mehr Konfliktpotential als in einem Haus, in dem Sie und Ihre Nachbarn nur Mieter sind. Zudem kann es sein, dass die anderen Wohnungseigentümer für Ihre Wohnung Mieter auswählen, mit denen es Ihnen schwerfällt unter einem Dach zu wohnen.

Trotz all dieser Vorbehalte kann eine eigengenutzte Eigentumswohnung eine sehr praktische und effiziente Sache sein. Eigentumswohnungen ermöglichen es Ihnen oft, in Lagen zu wohnen, in denen Eigenheime unerschwinglich sind. Heiz- und Betriebskosten sind meist niedriger als im Einfamilienhaus.

Weitere Informationen auch unter Eigentumswohnung

6. Finanzierung

Bei der Finanzierung sollten Sie neben dem Kaufpreis natürlich auch die Kaufnebenkosten einplanen (Grunderwerbsteuer, Notar etc.). Sie sollten laufende Aufwendungen für Instandhaltungsmaßnahmen sowie für die Maßnahmen, die in näherer Zukunft anfallen, weil sie (über-)fällig sind. Da Sie keine Mieterträge erzielen, sollten Sie überlegen, wie Sie im Falle von Arbeitslosigkeit oder längerer Krankheit reagieren würden. Solange die Zinsen niedrig sind, empfehlen sich sehr langfristige Zinsbindungsfristen von beispielsweise 15 Jahren. Für die Zeit danach sollten Sie nachrechnen, wie hoch die Zinsbelastung auf die Restschulden bei Zinsen von beispielsweise 4 oder 5 Prozent wäre.

 

7. Steuern

Eigenheime sind weitgehend steuerneutral. Bedeutende Steuerspareffekte können Sie bekommen, wenn das Haus unter Denkmalschutz steht, genauer gesagt unter Einzeldenkmalschutz. Im Falle von Ensembleschtz sind die Steuervorteile meist recht gering, weil sie tendenziell auf die von außen sichtbaren Gebäudeteile beschränkt sind.