Der Wohnimmobilienmarkt trotzt der Krise

1. Minimale Leerstandsquoten in den Großstädten

Die Leerstandsquote am deutschen Wohnimmobilienmarkt ist von 2018 auf 2019 bei 2,8% unverändert geblieben. Allerdings hat sich der der Markt weiter polarisiert. In den Wachstumsregionen ist die Leerstandsquote in den letzten 10 Jahren von 3,1% auf 1,9% gefallen. Währenddessen ist sie in den Schrumpfungsregionen von 6,9% auf 8,6% gestiegen. In den Städten München, Frankfurt, Freiburg und Münster liegt die Leerstandsquote unter 0,5%, in einigen ostdeutschen Landkreisen über 10%. Am beeindruckendsten ist der Rückgang der Leerstandsquote in der Stadt Leipzig. In 2000 lag sie nach massiver Abwanderung in den 1990er Jahren bei 20%, 2014 bei 6% und in 2019 bei 2,8%. Nur wenige Regionen schaffen einen derartig rapiden Wechsel von Schrumpfungs- zu Boomregion.

 

2. Umland der Städte zieht nach bei den Immobilienpreisen

Im Monatsbericht der Bundesbank werden die Faktoren für den Immobilienpreisanstieg analysiert. In der ersten Hälfte des Preisanstiegs konzentrierte er sich auf die sieben größten Städte sowie einige andere kreisfreie Städte. Ab 2013-15 erfasste der Preisanstieg nicht nur städtische Kreise (Kreise mit hoher Verstädterung), sondern auch ländliche Kreise. In 2019 stiegen die Immobilienpreise in allen genannten Gruppen in etwa gleichermaßen. Im Corona-Jahr sind die Wohnimmobilienpreise weiter angestiegen. So lagen sie im Bundesdurchschnitt im 2.Quartal um 6,8% über dem Vorjahr. In den 7 Großstädten um 4,6%. Es ist zu beobachten, dass sich der Preisanstieg in den Großstädten verlangsamt, während die Preise in den „Speckgürteln“ und in ausgewählten ländlichen Gebieten stärker steigen.

Es gibt mehrere Gründe diese Verschiebung bei den „Favoritenmärkten“. Einerseits ist das erreichte Preisniveau in den Großstädten schon sehr hoch, so dass es für viele immer weniger erschwinglich wurde. Neuerdings wird wegen Corona und der gestiegenen Beliebtheit des Home Office argumentiert, dass größere Entfernungen zum Bürostandort akzeptiert werden, weil das Büro in Zukunft seltener aufgesucht werden muss.

 

3. Ist der Immobilienmarkt überbewertet ?

Die Bundesbank berechnet auch Indikatoren zur Bewertung des Wohnimmobilienmarktes. So ist das Verhältnis Immobilienpreise / Einkommen 1995 -2015 relativ unverändert gewesen und ist seitdem um 20% gestiegen.

Das Verhältnis Immobilienpreise/ Mieten ging 1995-2010 um 10% zurück und stieg seitdem für die 7 größten Städte um 40% und für die 127 größten Städte (ohne die 7 allergrößten Städte) um 30% an.

Aus diesen Indikatoren ergibt sich im langjährigen Vergleich eine „Überbewertung“ des deutschen Wohnimmobilienmarktes um 20-30%, dem aber das historisch niedrige Zinsniveau gegenübergestellt werden sollte.

Die Bundesbank hat in einem Modell ermittelt, dass die wichtigsten Einflussfaktoren für den Wohnimmobilienmarkt insgesamt die Einkommen sind sowie die Hypothekenzinsen.

 

4. Fazit

Die robuste Entwicklung am Wohnimmobilienmarkt trotz Corona war sicher nicht von allen erwartet worden. Wie nachhaltig sie sein wird, muss abgewartet werden. Der Anstieg der Mieten hat sich spürbar verlangsamt, was dazu führt, dass sich Preise und Mieten weiter auseinanderentwickeln. Zudem wird die Entwicklung der Einkommen aufgrund der Arbeitsmarktsituation erheblich gedämpft werden. Firmenpleiten und Stellenabbau werden sicher in 2021 weitergehen. Es ist zu erwarten, dass die Banken bei der Kreditvergabe angesichts der verschlechterten Arbeitsmarktsituation und ihrer eigenen steigenden Kreditausfälle restriktiver vorgehen werden. Daher spricht einiges gegen einen weiteren ungebremsten Anstieg der Immobilienpreise.

Inwiefern der Home Office-Trend zu einem Wegzug aus Großstädten in ländliche Gebiete führen wird, ist noch schwer zu sagen. Allerdings scheinen die allermeisten Betriebe an ihren Bürostandorten festzuhalten, wenn sie wohl auch in Zukunft flexibler und offener mit der Home-Office-Lösung umgehen werden. Gegen einen Einbruch am Immobilienmarkt sprechen folgende Faktoren:

  • Sehr niedrige Leerstände in den Großstädten
  • Nach wie vor unzureichende Bautätigkeit
  • Langfristig steigender Wohnraumbedarf pro Einwohner
  • Zusätzlich steigender Wohnflächenbedarf wegen Home Office

 

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Quellen:

Bundesbank Monatsbericht Oktober 2020: „Der lang gedehnte Preisaufschwung bei Wohnimmobilien in Deutschland aus gesamtwirtschaftlicher Sicht: Wirkungskanäle und fundamentale Einflussfaktoren“

FAZ vom 21.12.2020 „Nichts geht mehr: Die Städte sind voll“

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