Mietanstieg am Ende?

1. Zuwanderung und Landflucht treiben die Mieten

Seit 2004 sind die Wohnungsmieten in den 127 größten deutschen Städten um 60% angestiegen. Die seit Jahren steigende Nachfrage aufgrund von Zuwanderung und Landflucht traf zunächst auf ein nur sehr langsam steigendes Angebot. Die Baufertigstellungen in Deutschland waren von 600.000 Wohneinheiten in 1995 auf 160.000 in 2010 eingebrochen. Durch diese lang anhaltende Baukrise hatte die Bauwirtschaft ihre Kapazitäten auf ein sehr niedriges Niveau reduziert. So sanken die Leerstandsquoten in den meisten Städten sehr schnell auf ein sehr niedriges Niveau.

Wohnungsneubau in 7 deutschen Großstädten

(in 1000 Wohneinheiten pro Jahr)

Wohnungsneubau in 7 Großstädten

 

 

 

 

 

 

 

7 Großstädte = Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart

Datenquelle: Empirica

 

2. Wohnungsbau erholt sich

In den letzten Jahren ist die Baukonjunktur wieder allmählich angelaufen und die Baufertigstellungen haben sich auf 280.000 Wohneinheiten in 2018 erhöht. Die hohen Immobilienpreise und die Wiederbelebung des Sozialen Wohnungsbaus haben dazu beigetragen. Allerdings sind die Kapazitäten der Baubranche voll ausgelastet und der Fachkräftemangel hat sich massiv verschärft. Inzwischen ist die Bautätigkeit zumindest in der Gesamtsicht schon nahe daran, den jährlichen Bedarf zu decken.  Dass ein Teil der neuen Wohneinheiten allerdings in ländlichen Gebieten entsteht, wo eigentlich keine Knappheit besteht, sollte man dabei allerdings berücksichtigen.

 

Wohnungsneubau in Wachstumsregionen

(in 1000 Wohneinheiten pro Jahr)

Wohnungsneubau in Wachstumsregionen

 

 

 

 

 

 

 

Wachstumsregionen = (hier) Regionen mit mehr als 1% Bevölkerungswachstum in 2009-14

Datenquelle: Empirica

 

3. Abnehmender Zuzug trifft auf steigendes Wohnungsangebot

Während das Angebot also allmählich wieder zunimmt, geht die Nachfrage tendenziell wieder zurück. So hat der Zuzug in die Metropolen eher abgenommen und wurde in die Speckgürtel der Metropolen umgelenkt. Die zuletzt schwächere Konjunktur dürfte auch dazu beitragen, dass angesichts sinkender Neueinstellungen der Zuzug in die Ballungsgebiete und auch die Zuwanderung aus den anderen EU-Staaten wieder abnimmt. Die inzwischen sehr niedrigen Arbeitslosenquoten in Osteuropa dürften auch zu einer geringeren Zuwanderung aus bisher wichtigen Herkunftsländern wie Polen führen.

 

4. Fazit

Zunehmende Bautätigkeit, rückläufige Zuwanderung und Landflucht sowie eine zuletzt schwächere Konjunktur dürften die Lage am Wohnungsmarkt in den kommenden Jahren allmählich entspannen, so dass mit einer Abflachung der Mieten auf sicherlich hohem Niveau zu rechnen ist. Ein Überangebot an Wohnraum zeichnet sich allerdings in den Ballungsgebieten vorerst nicht ab. Vorsicht ist dennoch geboten beim Erwerb von hochpreisigen Luxuswohnungen in zweitklassigen Lagen. Dieses Marktsegment zeigt in den meisten Immobilienzyklen zuerst Schwächeanzeichen.

Siehe auch:  Erschwinglichkeit von Immobilien, Die neue Stadtflucht, Demographische Entwicklung in Deutschland – Konsequenzen für Wirtschaft und Immobilienmarkt

Quelle: Don’t Panic, Der Mietenwahnsinn geht absehbar zu Ende, empirica-Paper Nr. 248

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