Der Büroimmobilienmarkt im demographischen Wandel

Büroimmobilien sind eine beliebte Anlageklasse. Wenn auch Privatanleger kaum direkt in diesem Markt investieren, sind sie doch häufig indirekt in Büroimmobilien engagiert. Insbesondere die offenen Immobilienfonds investieren einen großen Teil ihrer Anlagemittel in Büroimmobilien. Daher ist ein Blick auf die langfristige Entwicklung am Büromarkt sicherlich für viele von Interesse.

 

1. Bürobeschäftigung

In den letzten Jahren hat die Bürobeschäftigung in den deutschen Großstädten deutlich zugenommen. Von 2013 bis 2017 stieg sie in Düsseldorf, Hamburg und Frankfurt um 9-10%, in München um 13% und in Berlin um 17%. Insgesamt gab es in Deutschland Anfang 2017  7,8 Mio. Büroarbeitsplätze (Anstieg seit 2013: 9,6%).

Der Anteil der Bürobeschäftigten an den sozialversicherungspflichtig Beschäftigten lag 2017 bundesweit bei ca. 23%, in Berlin und Hamburg bei ca. 33% und in München, Düsseldorf und Frankfurt bei ca. 43%. In den letzten zehn Jahren ist er in Düsseldorf und München leicht gestiegen und in Frankfurt (wohl wegen der Bankenkrise) leicht zurückgegangen und war ansonsten recht stabil.

 

2. Entwicklung der Beschäftigung bis 2035

Wenn man die Büronachfrage für die Zukunft absehen möchte, muss man mehrstufig vorgehen. Ausgangsbasis für die Büronachfrage ist zunächst das Bevölkerungswachstum in den Großstädten. Dieses wird von 2016-2035 in München und Berlin am höchsten mit ca. 13% erwartet, in Frankfurt mit 10%, in Hamburg mit 6% und in Düsseldorf mit 5%. Hier spielt sicher die umfangreiche Start-up-Aktivität in München und Berlin eine Rolle sowie auf der anderen Seite in Hamburg die Schiffahrtskrise und in Düsseldorf die Krise der Schwerindustrie im nahegelegenen Ruhrgebiet.

Neben der Bevölkerungsentwicklung ist für den Büromarkt die Quote der Erwerbstätigen an der Bevölkerung besonders wichtig. Demographisch bedingt soll dieser Anteil in Deutschland von aktuell 63% auf 57% in 2035 zurückgehen. Dies bedeutet, dass bei gleichbleibendem Flächenbedarf pro Person die Büronachfrage relativ zur Wohnraumnachfrage zurückgeht. Bei gleichbleibender Bevölkerung würde also die Zahl der Erwerbstätigen um ca. 10% zurückgehen. Lediglich in München und Berlin werden für diesen Zeitraum Bevölkerungswachstumsraten von über 10% vorhergesehen. Daraus folgt, dass die Zahl der Bürobeschäftigten in den genannten Großstädten bis 2035 nur noch leicht steigen, in Düsseldorf und Hamburg sogar leicht abnehmen dürfte. (Eine unveränderte Quote der Bürobeschäftigten an den Erwerbspersonen ist dabei unterstellt.)

Erwerbspersonen in % der Bevölkerung

Erwerbspersonen in % der Bevölkerung

 

 

 

 

 

 

 

Datenquelle: Institut der deutschen Wirtschaft

 

3. Trends am Büromarkt

Zusätzlich dürften folgende Faktoren die Nachfrage nach Büroraum eher mindern:

  • Einsparung von einfacheren Bürotätigkeiten durch die Digitalisierung
  • Einsparung von Ablage- und Archivraum durch die Digitalisierung
  • Verlagerung von einfacheren Bürotätigkeiten (Back-Office) in Billiglohnländer

Die Leerstandsquote im Durchschnitt der Büromärkte von Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart (Big 7) erreichte 2017 mit 4,7% den niedrigsten Stand seit 15 Jahren. (Quelle: JLL Büromarktüberblick)

Die niedrigen Leerstandsquoten haben im Büromarkt in den letzten Jahren eine hohe Bautätigkeit ausgelöst. Etwas bremsend auf die Bautätigkeit im Bürobereich könnte sich die Wohnungsnot in den Großstädten auswirken. So werden Kommunalpolitiker mehr als zuvor die wenigen freien Flächen für den Wohnungsbau freigeben als für gewerbliche Zwecke. In Frankfurt wurden sogar, allerdings eher aus Initiative der Eigentümer, einige ältere Bürogebäude in Wohngebäude umgewandelt.

 

4. Fazit

Die Nachfrage nach Büroraum hat in den letzten Jahren in den Großstädten stark zugenommen. Die Leerstandsquoten haben den tiefsten Stand seit 15 Jahren erreicht. Das Nachfragewachstum wird sich bis 2035 allenfalls noch leicht fortsetzen, aufgrund der Alterung der Bevölkerung weniger als die Zunahme der der Wohnungsnachfrage. Gleichzeitig zieht die Bautätigkeit von Bürogebäuden an, so dass vieles dafür spricht, dass sich der Anstieg von Mieten und Kaufpreisen für Büroimmobilien verlangsamen wird. Längerfristig sind Anleger gut beraten, bevorzugt in Büroraum zu investieren, der sich in Wohnraum umwandeln lässt.

 

Quelle: Institut der deutschen Wirtschaft: Auswirkungen des demografischen Wandels auf die Büroimmobilienmärkte in Deutschland (IW-Trends 4/2017)

 

Bitte beachten Sie auch meine Beiträge zum Thema Immobilien, den Artikel zu den offenen Immobilienfonds Offene Immobilienfonds in Abwicklung – Ein Lehrstück aus der Finanzkrise sowie das Kapitel Immobilien.