Offene Immobilienfonds in Abwicklung – Ein Lehrstück aus der Finanzkrise

 

1. Offene Immobilienfonds – einst eine „sichere Anlage“

Bis zur Finanzkrise gab es in Deutschland viele offene Immobilienfonds, die täglich Ein- und Auszahlungen akzeptierten. Sie legten das Geld der Anleger in Büro- und Einzelhandelsimmobilien an. Die Fonds wurden den Bankkunden verkauft als  solide und rentable Anlage mit kurzfristiger Verfügbarkeit, sozusagen als geldmarktähnlich. Diese Fonds waren seit den 1970er/80er Jahren praktisch bei allen Banken und Sparkassen erhältlich.

Nach dem Boom rund um die deutsche Einheit fielen in den Jahren 1995-2005 jedoch in Deutschland die Büromieten und die Immobilienpreise. Dies geschah nicht plötzlich, sondern allmählich. Die Wertentwicklung der meisten offenen Immobilienfonds war jedoch auch in diesen Jahren merkwürdig stabil. Anders als bei Wertpapierfonds werden die Vermögenswerte der offenen Immobilienfonds nicht auf der Basis von Börsenkursen bewertet, sondern durch Gutachter. Die Preisrückgänge am Markt wurden nicht oder kaum in den Fondsanteilspreisen berücksichtigt. Dies führte allmählich zu einer Überbewertung der Fondsanteile.

 

2. Krise der offenen Immobilienfonds

In der Finanzkrise zogen die Anleger ihr Geld nicht nur in großem Stil aus Wertpapierfonds ab, sondern auch aus offenen Immobilienfonds. Die meisten Fonds hatten bis zur Finanzkrise hohe Liquiditätsbestände. Daher konnten die Fonds den verkaufenden Anlegern ihr Geld zunächst problemlos auszahlen. Allerdings waren bei vielen Fonds diese Liquiditätsbestände allmählich aufgebraucht.

Alle Investmentfonds haben die gesetzliche Möglichkeit, die Anteilsrücknahmen in Notsituationen einzustellen. Wertpapierfonds kommen selten in die Situation, diese Möglichkeit nutzen zu müssen. Viele offene Immobilienfonds waren in den Jahren 2010-12 nach und nach gezwungen, dies zu tun. Die Finanzaufsicht (BAFin) hat daraufhin angeordnet, dass die Fonds abgewickelt werden. Das bedeutet, dass sie nach und nach ihre Immobilien verkaufen und den Anlegern die Verkaufserlöse ausbezahlen. Die Anleger mussten also einige Jahre auf das Geld warten und bekamen/ bekommen dann am Ende sowieso nur einen Teil zurück. Zum Glück gibt es seit einigen Jahren einen Börsenhandel für die Fondsanteile. Allerdings wurden die Anteile dort seit der Einstellung der Rücknahme nur mit massiven Abschlägen zum letzten Anteilspreis vor der Liquiditätskrise der Fonds gehandelt.

 

3. Erkenntnisse aus der Krise

Die Beratungsfirma Drescher & Cie. erstellt regelmäßig Studien über diese offenen Immobilienfonds in Abwicklung. Insgesamt geht es um 17 Fonds. In der Studie wird festgestellt, dass die Abwicklung dieser Fonds nun auf der „Zielgeraden“ angekommen ist, so dass man schon in etwa Bilanz ziehen kann. Der Prozentsatz der eingetretenen Verluste wird hier als Cash Burn rate bezeichnet. Nach der Analyse von Drescher & Cie. haben die Fonds Verluste zwischen 20 und 70 % erzielt. Die Gründe für diese hohen Verluste dürften eine Kombination der erwähnten Überbewertung der Immobilien in den Fonds und des Verkaufsdrucks durch die Anteilsverkäufe und die Anordnung der Abwicklung sein. Bei manchen Fonds wurden die Verluste durch die Hebelwirkung von Kreditaufnahmen erhöht.

Nach diesen Erfahrungen wurden die Regeln für offene Immobilienfonds geändert. Durch lange Kündigungsfristen wird vermieden, dass Anleger die Fonds für die kurzfristige Anlage nutzen. Es bleibt zu hoffen, dass auch die Bewertungen genauer kontrolliert werden. Aufgrund der Niedrigzinsphase läuft der Absatz dieser Anteile inzwischen wieder „wie geschnitten Brot“. An dieser Stelle sollte erwähnt werden, dass einige offene Immobilienfonds die Finanzkrise weitgehend unbeschadet überlebten. Anscheinend waren ihre Immobilien qualitativ besser und angemessen bewertet und ihre Investoren „treuer“.

 

4. Fazit für Anleger

Offene Immobilienfonds bleiben ein Widerspruch in sich. Langfristige Anlagen (Immobilien) werden in Form von Fondsanteilen kurzfristig gehandelt. Zudem führt der aktuelle Immobilienboom dazu, dass die Fondsmanager die zufließenden Gelder zu sehr hohen Immobilienpreisen investieren und einen großen Teile des Fondsvermögens praktisch zinslos auf dem Konto liegen lassen und auch für diesen Teil Verwaltungsgebühr kassieren. Wer sich dennoch dafür interessiert, sollte sich genau informieren, wo der Fonds investiert und ob die Immobilien im Fonds plausibel bewertet sind. Eine wesentlich konsistentere Art, in Immobilien zu investieren, sind Immobilienaktien. Immobilienaktiengesellschaften sind nicht gezwungen, wegen Aktienverkäufen ihrer Aktionäre Immobilien zu verkaufen. Die Aktien werden an der Börse lediglich an andere Anleger weiterverkauft, ohne dass die Gesellschaft selbst tangiert ist. Immobilien-AGs sind meist aufgrund der speziellen Erfahrung des Managements in der Lage, durch Weiterentwicklung ihrer Immobilien Zusatzerträge zu erzielen.

 

Datenquelle: Studie von Drescher & Cie. Immo Consult AG über die offenen Immobilienfonds in Abwicklung:

 

Weitere Informationen zur direkten und indirekten Anlage in Immobilien unter Immobilien

28.11.2017|Tags: , |

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